Los contribuyentes invierten pero no pagan valorización

Más allá del impuesto predial(inversiones públicas), sobre tasa a la gasolina (mantenimiento vial) y que es parte del Plan anual de Inversiones, entre lo que se incluiría, lo que ahora se pagará por ¿Valorización o inversión...?

Las políticas públicas necesitan recursos para alcanzar los objetivos que se proponen. En el Estado Social de Derecho; las inversiones de los gobiernos tienen como fin el bienestar y se podría decir también que la prosperidad, en este caso, que contribuyan con crear más valor en los inmuebles, que las propiedades cuesten más, aumenten la rentabilidad y el ingreso per cápita sea mayor con las obras terminadas o los cambios de los usos de los suelos. 

Pero hay confusión, en cuanto al cobro de las valorizaciones y las plusvalías, además, por qué el pago sí debe ser después de concluidas las obras y una vez el uso del suelo esté construido para lo que se cambió. Lo que quiere decir que cobrar antes la valorización y las plusvalías, son inversiones que pagan por anticipado los ciudadanos, lo que cuesta urbanizar el territorio y hacer las obras públicas. Pero, no se paga el valor adicional que adquieren y que los contribuyentes, la ciudadanía paguen los porcentajes de lo que sería el precio que adquirió el inmueble y el valor del suelo por las inversiones púbicas. 

La lógica inversa de los pagos de valorización y de plusvalías en Colombia, consiste en cobrar antes y además se impone lo que tienen que pagar los contribuyentes, la ciudadanía, como valor especulado. En cambio debería ser según las dinámicas del mercado y como asigna los precios, además, las lógicas propias de los intereses que adquieran las deudas y los préstamos. Por lo anterior, como se están cobrando equivocadamente la valorización y las plusvalías, es como si se pidiera un préstamo para ser pagado antes de ser solicitado, sin saber cómo quedarían, que resultados tendrían y consigo si satisfacerían a los ciudadanos con generar así más valor a los inmuebles y mayor ingreso per cápita por el beneficio obtenido después de que las obras publicas se construyen y el uso del suelo está urbanizado. En este sentido, las obras públicas o los cambios por el uso del suelo, son para que mejoren las condiciones y la calidad de vida, no para que reste el poder adquisitivo de los ciudadanos y además reste el valor de los inmuebles. 

En el mes de noviembre de 2018, el Concejo Distrital de Bogotá aprobó la contribución por valorización, 27 concejales votaron a favor y 16 en contra, y que se entiende que será para el beneficio de los ciudadanos lo que se construirá. Las intervenciones consisten en mejorar vías, el espacio público, además, con edificar un centro cultural en la localidad de Chapinero, todo lo anterior, quienes son los dueños de los inmuebles o hacen uso de estos, que están alrededor, deberán pagar la cifra de 906.578.000 millones de pesos por anticipado sin ser la sumatoria de los valores que tendrán los inmuebles después de concluidas las obras públicas. 

Los cobros por valorización y plusvalías, como lógica inversa en Colombia, consisten en restar a los inmuebles o las edificaciones y a los terrenos el valor que adquirirían, a priori, a causa de las futuras inversiones públicas o el cambio por el uso del suelo. El cobro es anticipado, es antes de iniciada la obra o cambiado el uso del suelo, y es solo una vez que se cobra a los propietarios, pero, es lo que cubrirá el costo de la inversión o el porcentaje del nuevo precio que tiene el suelo, sin que esté urbanizado. Los dueños de los inmuebles y los terrenos tienen que pagar el equivalente a lo que cuesta la inversión, lo que se supone aumentaría el valor de las edificaciones con la inversión pública o el cambio de uso del suelo, pasar de rural a suburbano, pero sin que nada aún esté urbanizado, hecho o construido. 

De esta manera, se podría afirmar que no es un cobro por valorización, por lo que aún no se ha construido y tampoco terminado, pero sí lo que costará la inversión y lo que supone es el nuevo valor del suelo sin que aún se esté usando. Tampoco, sin que cada uno de los predios conozca en detalle el valor de lo que aumenta con la obra hecha ¿Cuál sería el beneficio final y el ingreso per cápita? si se mide en términos monetarios para cada edificación y ciudadano ¿Cómo aumentaría y cuál sería el valor real? Entonces, se paga el costo de la obra, más no lo que alcanzarían a costar los inmuebles, el valor que adquieren y lo que sería el beneficio, también, el aumento per cápita por lo que recibiría cada ciudadano que ahí trabaja, que sería por mejorar aspectos como la movilidad; menos tiempo y costo, el disfrute del espacio público, además, por la ubicación de bienes de interés. 

La diferencia entre plusvalía y valorización está en la Ley 388 de 1997 y el Acuerdo 7 de 1987 del Concejo de Bogotá respectivamente. Pero, ambos conceptos son sinónimos, la plusvalía en este caso consiste en que los inmuebles y terrenos adquieren más valor de manera no intrínseca, es decir que se valorizan, aumentan el precio por causas exógenas que complementan su uso, como la vivienda que tenga, sin que antes tuviera vías, calles, mejor espacio público y equipamientos como lo serían, además, los lugares deportivos en parques, por ejemplo, la peatonalización de una calle que aumentó la concurrencia, así como las compras en el caso del comercio. También, sin que sean inversiones públicas, el centro comercial que se construyó, el supermercado, procesos de gentrificación espontánea y que después cambian el uso del suelo como la presencia de restaurantes, teatros, entre otros, que construidos hacen más atractivo el lugar y con más demanda, valores agregados, lo que ahí se consume y que afecta el precio del suelo. Sin lugar a dudas, la distinción entre la Ley 388 de 1997 y el Acuerdo 7 de 1987, respectivamente, son los cobros de las plusvalías a los terrenos que se urbanizarían, en cambio, el acuerdo es a los inmuebles que se afectan por externalidades positivas como obras públicas y renovación urbana y que aumentan así su valor. 

Tanto a Ley 388 de 1997 y el Acuerdo 7 de 1987 tienen diferencias de qué es plusvalía o valorización, pero desde el significado de cada concepto es lo mismo, el aumento del precio del inmueble y que se consideran como ganancias inmerecidas que de manera coactiva se deben devolver, una sola vez, el valor agregado por lo construido o el cambio del uso del suelo, pero, el pago por valorización y plusvalías es antes de que comiencen, terminen o finalicen y esté en funcionamiento el uso para el que se destinó y con las nuevas obras. 

La Ley 388 de 1997 establece que las plusvalías se deben pagar una vez que el suelo rural se convierte en suelo suburbano, lo que cambia la zonificación y el uso, pero aún sin construirse o contar con la dotación para ser terreno urbano o suburbano, además, sin que aún aumente la ocupación y las construcciones, también, más altura, lo que significa más densidad y que se enmarca en los planes de ordenamiento territorial. Pero, el pago de plusvalías se hace antes que se construya y esté en uso para el propósito que se destinó, se paga por lo que aún no es, más allá de lo que diga el ordenamiento jurídico y el ordenamiento territorial.

El Acuerdo 7 de 1987 del Concejo Distrital de Bogotá, el artículo primero establece que la valorización es el gravamen real de las propiedades inmuebles, por la construcción de obras de interés público. Y que se interpreta como el valor que se impone a quienes sean poseedores o propietarios y que directamente afecta de manera positiva, por las externalidades que se producen una vez ejecutadas y estén terminadas las obras. 

Tanto el cobro por valorización como el de plusvalías son similares en términos conceptuales, en la práctica, que la ciudadanía tenga que pagar antes de terminadas las obras, no contribuyen por los valores agregados que adquieren, más bien se supone que el caso de la valorización como lo establece el Acuerdo 7 de 1987 del Concejo de Bogotá, son financiadores, son los que pagan los costos de las inversiones, más no el valor adicional que generan por las obras públicas construidas. En cambio, en las plusvalías, Ley 388 de 1997, es la especulación por lo que aún no se ha hecho y sin que el uso del suelo cambie con la infraestructura hecha, únicamente, por lo que dice el plan de ordenamiento territorial y no por lo que después se construyó y está en funcionamiento con el uso correspondiente. 

Por eso, la ley debería reformarse con establecer que los contribuyentes pagan la financiación de las obras, más no las plusvalías o la valorización por las mismas, lo que supone que es el beneficio y la prosperidad que se reflejará en más rentabilidad, valores agregados a los inmuebles o edificaciones y mayores ingresos per cápita por la inversión pública hecha.